Hefboom is die gebruik van verskeie finansiële instrumente of geleende kapitaal om die potensiële opbrengs van 'n belegging te koop en / of te verhoog. Die term word gebruik op beide Wall Street en in die hoofstraat eiendomsmark.
Die maklikste voorbeeld vir vaste eiendom is 'n verband, waar jy jou eie geld gebruik om die aankoop te hef. In die meeste gevalle kry 'n 20% afbetaling (en 'n goeie kredietgeskiedenis) jou 100% van die eiendom en huis wat jy wil hê . Sommige verbandprogramme kan selfs jou laat val.
As u 'n eiendomsbelegger is , kan u binne 'n vennootskap bedryf word en die vennote kan al van die geld optel, of die verkopers sal bereid wees om sommige van die koopprys van die eiendom wat hulle verkoop, te finansier. Al is voorbeelde van hefboom
'N Voorbeeld van hefboom
Kom ons sê dat jy op soek is na 'n huis in 'n groot omgewing. Jy kry 2 eiendomme: 'n huis van $ 500,000 waarvoor jy 'n verband benodig, en 'n huis van $ 100,000 wat jy kan koop.
Scenario 1: Jy gaan voort met die $ 500,000 huis, bank en hulle sal jou 'n $ 400,000 verband gee as jy $ 100,000 of 20% verminder. Met die veronderstelling dat Real Estate in hierdie area miskien 5% per jaar styg, in 12 maande is die belegging $ 525,000 werd.
Scenario 2: Jy koop die $ 100,000-huis reguit, daar is geen verband nie en jy skuld niks aan iemand nie. As die eiendomsmark 5% per jaar styg, in 12 maande is jou belegging $ 105,000 werd.
In Scenario 1 het die hefboom in jou guns gewerk en die waarde van jou belegging in vaste eiendom verhoog. Maar as eiendomspryse in die eerste jaar met 5% gedaal het, sou Scenario 1 $ 25,000 verloor het. Scenario 2 sou 'n afname van slegs $ 5,000 gehad het.
Dinge om te voorkom in die gebruik van Real Estate-hefboom
Goed gebruik word, kan eiendomsbeleggings 'n effektiewe hulpmiddel wees vir beleggers in onroerende goed om hul opbrengs op belegging te verhoog. Die sleutel is om te verhoed dat besluite geneem word sonder behoorlike oorweging van die risiko's in hefboomfinansiering. Vermy hierdie hoërisiko-gedrag en jy het 'n veel beter kans om sukses te behaal in die gebruik van eiendomsbeleggings.
01 - Tel op Hoë Vlakke van Waardering
Selfs as eiendom vir 'n aantal jare teen 'n koers van 12% tot 20% gegroei het, is dit 'n uiters riskante voorstel om op daardie koers te reken. Dit kan veroorsaak dat jy te veel betaal vir eiendomme, en verwag om die verskil op verkope te waardeer. As dit nie gebeur nie, hou jy 'n verlies of erger.
Wanneer jy jou gehuurde eiendomsbeleggings beplan, kyk ten minste na drie scenario's: die beste; ergste; en heel waarskynlik.
02 - eindig met 'n te hoë betaling
Dit kan lyk asof dit 'n goeie belegging is om 'n eiendom met 'n baie klein afbetaling te beheer. Jy kyk na die nommers en sien 'n baie hoë opbrengs op belegging as gevolg van jou lae kontantuitgawe.
Die probleem is die hoër betalings wat met hoër hefboom te staan kom. As dit byvoorbeeld 'n verband is, kan jy reken op maandelikse betalings, en hoe meer jy geleen het, hoe hoër die maandelikse betaling.
As die mark versag of jou eiendomme hoër as verwagte vakature of kredietverliese ervaar, kan jy jou nie vind om die hoër verbandbetalings wat in die begin goed gelyk het, te handhaaf nie. As u nie maandeliks kan maak nie, is u belegging in gevaar.
03 - Laat goeie finansiering lei tot 'n swak aankoop
Baie van die belegger het 'n eiendom oorbetaal omdat hulle nirvana in 'n hoë hefboomfinansieringsopset gevind het. Anders gesê, net omdat jy 'n eiendom kan kry met baie min kontant, beteken dit nie dat dit 'n goeie koop is nie. Kyk na die waarde van die eiendom in die konteks van huidige en verwagte markneigings. Vind "vergelykbare" of ander eienskappe soos dit. Waarvoor het hulle verkoop? Wat verkoop in die omgewing?
As die eiendom te duur is, sal waardering minimaal of slegter wees, nie bestaan nie. En wee jou as die mark hom vir 'n rukkie herleef. Jou oordrewe eiendom sal 'n beduidende trek wees en jy sal dit nie kan los sonder om 'n verlies te verloor nie.
04 - Vergeet dat die kontantvloei koning is
As net een van hierdie "nie" gedrag in jou gedagtes stamp, is dit die een wat jy noukeurig moet oorweeg. Foute in oordeel in een of meer van die ander items hier kan oor die hoof gesien word as u daardie een groot ding het - uitstekende kontantvloei .
As jou huurinkomste, minus jou verbandkoste en uitgawes, elke maand 'n goeie kontantopgawe in jou sak gee, sal die feit dat die eiendom nie vanjaar verdien word nie, net so bekommerd wees as 'n gebeurtenis. Maar as al jou eiendomsbeleggings af is, is jy in baie warm water.