Real Estate Waardasie en Analise vir Beleggers

  • 01 - Eiendomsbeleggingsevaluering is beide kwantitatief en kwalitatief

    Ek het die ander dag 'n potensiële belegging gekyk. Dit was 'n uitgestrekte vier-eenheid multi-familie eiendom wat in sy geheel beset was die eienaar, wat al dertig jaar daar was. Die eienaar was 'n eklektiese akademikus en daar was allerhande bric-a-brac en antieke verspreiding regdeur die plek. Die plek is nie behoorlik onderverdeel nie. Tapyt moes vervang word en vloere herstel. Die verskuiwende fondament het die vloer op plekke gebuig en het groot krake geskep wat verskeie mure op en af ​​gehardloop het.

    Ek het saam met my vriende 'n paartjie getoer - 'n paartjie wat belangstel om in vaste eiendom te kom. Hulle het die plek af geskryf vanaf die oomblik dat hulle in die deur geloop het. Maar toe ek daardie bultjies en krake sien, het ek een ding gesien: geld. Stigtingsprobleme skrik die meeste beleggers af, wat mededinging verminder en pryse kan versag.

    Maar hoe om 'n ooreenkoms soos hierdie te evalueer? Of enige ooreenkoms, vir die saak? Persoonlik breek ek die oorwegings in twee kategorieë af:

    • Kwantitatief: Hoe verwag ek dat die eiendom as 'n belegging moet optree? Vir hierdie deel kan ek my sakrekenaar, of my spreiblad, of my evalueringsprogrammatuur uitlei en sommige getalle laat loop.

    • Kwalitatief: Ek moet myself vra: "Kan ek dit afskakel?" As jy soos die oorgrote meerderheid beleggers in onroerende goed is, dan is jy deeltyds. Dit beteken dat jy hierdie projek moet aanpak bo en behalwe jou dagwerk en daarna bestuur. Hierdie deel van die analise sal siel soek; 'n Sakrekenaar gaan jou nie hier help nie.

  • 02 - Kwantitatief - Running the Numbers Using Cap Rate

    Persoonlik is ek geneig om na drie sleutel syfers te kyk wanneer ek 'n belegging oorweeg. Cap rate , is die eerste van hierdie instrumente.

    Cap koers is bloot die jaarlikse netto inkomste gedeel deur die prys van die eiendom. Vir jare het beleggers die "1% -reël" gebruik wat eenvoudig verklaar dat die maandelikse huurinkomste vir 'n eiendom ongeveer 1% van die prys wat jy vir die eiendom betaal, moet wees. Sommige markte het weggedraai van hierdie verhouding as gevolg van klinkende eiendomswaardes, maar in ander kan jy steeds eiendomme vind wat pas by die 1% -reël. Iets wat jy in gedagte moet hou, is egter dat die 1% reël 'n goeie aanduider is of die eiendom op 'n jaarlikse basis genoeg kontantvloei sal genereer om verbandbetalings en uitgawes te dek. Daar is natuurlik baie veranderlikes wat hierdeur gaan (van belasting tot rentekoerse tot die persentasie betaling wat jy betaal), maar dit is 'n beginpunt.

  • 03 - Kontantvloei as 'n kwantitatiewe evalueringsinstrument

    Die enigste rede waarom jy omgee, is dat jy regtig probeer om 'n maklike proxy vir watter soort kontantvloei die belegging gaan genereer. In belegging, kontant is koning - ignoreer hierdie berekening op jou eie risiko.

    Skatting van kontantvloei behels die vernaamste verwagte kontantuitvloei (belasting, skoolhoof, rente, uitgawes, vakatures, fooie, herstelwerk) en vergelyk dit met die inkomste wat die eiendom lewer. U kan dit ook doen via 'n sigblad of 'n sagtewareprogram vir eiendomsevaluering gebruik .

  • 04 - Opbrengskoers as 'n kwantitatiewe eiendomsbeleggingsanalise-instrument

    Kontantvloei sal jou weer toelaat om die eiendom se verwagte opbrengskoers (ROR) te bereken. Opbrengskoers is 'n mate van winsgewendheid; Dit meet die kontant wat 'n projek sal genereer teen die kontant wat jy in die projek moet plaas.

    Jy benodig 'n sigblad of 'n eiendomsevalueringsprogrammatuur om hierdie verhouding te bereken. Ek dink dit is baie nuttig, want dit laat my toe om die opbrengs wat ek verwag vir die belegging te vergelyk, teenoor die opbrengs wat ek redelikerwys sou verwag vir ander, uiteenlopende beleggings. Byvoorbeeld: as ek die nommers vir die eiendom wat ek aan die begin van hierdie artikel beskryf het, gehardloop het en dit vir my 'n opbrengs op 8% gekoop het, sou ek sekerlik slaag.

    Ek kan verwag om 8% te belê op die aandelemark (laer risiko, en heelwat minder moeite). Vir die risiko en moeite wat ek in hierdie projek wil plaas, verwag ek 'n opbrengskoers wat goed noord van 20% is.

  • 05 - Kwalitatief - Kan jy die projek voltooi?

    Soos ek hierbo genoem het, help jou sakrekenaar nie hier nie. Dit is wanneer jy 'n blik in die spieël moet kyk en dink oor hoeveel tyd en moeite jy in staat sal wees om aan die projek te kan toewy.

    Kom ons kyk weer na die projek waaroor ek gepraat het aan die begin van hierdie artikel. Kom ons sê jy vergelyk dit teen 'n soortgelyke geleentheid; Nog 'n multi-familie in dieselfde omgewing, maar wat minder werk verg. Jy sal die geleentheid oor die fixer-boonste neem, tensy die tweede een aansienlik hoër opbrengskoers bied. Maar hoeveel hoër?

    Om beleggers te begin, bied ek altyd dieselfde advies aan: In hierdie area word fout aan die kant van die versigtigheid. 'N Projek wat jy kan doen, is oneindig beter as die een wat jy verbrand het teen die tyd dat jy halfpad daardeur is. Vind iets in jou geriefstrook wat 'n paar ordentlike getalle bied, maak dit klaar, beweeg dan die volgende keer na 'n meer uitdagende (en hopelik meer winsgewende) projek.

    Afsluiting:

    Analise is deelkuns, deelkunde. Kyk na die ander onderwerpe in hierdie afdeling vir meer idees oor die evaluering van beleggings.

    Skrywer Chris Smith is 'n eiendomsbelegger, stigter van 'n aanlynverwysing vir beleggers en eiendomsbeleggers en het artikels gepubliseer in Corporate Finance Magazine, Euromoney, en die Business Journal Network.