Kapitalisasiekoerse is 'n gewilde hulpmiddel wat gebruik word deur eiendomsbeleggers in die waardasie van eiendomme. Hulle word ook gebruik om die behoorlike notering en verkooppryse vir kommersiële eiendomme te bepaal. Wanneer werknemers met beleggers in vaste eiendomsbeleggings werk, moet agente en makelaars hulle help om die regverdiging vir die vraagprys van inkomsteproduserende eiendomme te bepaal.
Kommersiële en huur eiendomme vir inkomstegegenereer maak staat op petekoerse om te help met die evaluering van eiendomme.
As jy die vraagprys en die kapitalisasiekoers van vergelykbare eiendomme ken, sal jy jou kliënt kan help om die netto inkomste te bepaal wat nodig sal wees om die betaalde prys te regverdig. Nie elke belegger is besig om te spoed op kapitaalbelange nie, en jy kan jou waarde en kundigheid demonstreer as jy hulle kan help om pryse vir eiendomspryse of waardasie te gebruik.
Moeilikheid: Maklik
Tyd benodig: 5 minute
Hier is hoe:
- Kry die kapitalisasiekoers vir vergelykbare eiendomme wat onlangs verkoop is in die omgewing.
- Vermenigvuldig die kapitalisasiekoers volgens die waarde van die eiendom om die netto bedryfsinkomste te bepaal wat nodig sou wees om die prys te regverdig.
Voorbeeld: 'n Cap rate vir vergelykbare woonstel komplekse is 12%, of .12, en die vraag prys vir die kompleks onder die koopsom is $ 300,000.
$ 300,000 X .12 = $ 36,000 in netto inkomste wat nodig sou wees om hierdie vraag prys te regverdig.
Wat jy nodig het:
- sakrekenaar
Meer oor hierdie onderwerp
Dit is die basiese beginsels.
Om te help om te verstaan waarom kapsyfers deur kommersiële eiendomsbeleggers gebruik word, kom ons kyk na die beleggings groot prentjie vir multi-familie eiendomme .
Skaal ekonomie: Multi-familie eiendomme, veral woonstelle, bied 'n paar kosteverminderingsvoordele as gevolg van die skaalbesparing. Met veelvuldige eenhede op een plek en dikwels onder een dak, is daar kostebesparings in alles van munisipale dienste tot herstelwerk.
Dit is ook baie minder duur per eenheid om woonstelle te bou.
Uitgelese effek van leegstandverliese: As jy 'n enkel-familie-huurhuis besit en dit vir twee maande vakant is, verloor jy 100% van jou huurinkomste. As dit 'n duplex is, is dit 50%, en 'n vier-plex is 25%. Maar as jy 'n woonstelkompleks van 100 eenhede het, is daardie een eenheid vir twee maande vakant, verloor jy slegs 1% per maand in huurinkomste!
Leners gebruik Cap Tariewe: Wanneer jy 'n verband op jou persoonlike tuiste kry, gaan dit oor jou kredietgeskiedenis en inkomste. Wat kommersiële uitleen betref, gaan dit baie meer oor netto inkomste en wat die verbandbetalings dek. Daar is gewoonlik veelvoudige belegger eienaars, en hul krediet tellings word nie eens oorweeg nie. Die finansiële prestasie van die eiendom is die primêre lener kriteria. As die eiendom in goeie toestand is en die getalle werk, gebeur die lening in die meeste gevalle.
So hoe kan die kap pryse gesien word?
Die ding is dat die petekoers van 'n eiendom baie faktore betrokke het. Veral die koste van bestuur en bedryf, sowel as heersende huurgeld, sal die netto inkomste bepaal. Dus, as die huurgeld onder markwaarde is of die uitgawes hoër is as wat hulle nodig het, is die kosprys nie die waarde van die eiendom akkuraat nie.
So word winskopies deur kopers ontbloot. Kom ons sê dat 'n woonstelprojek-eienaar gehaat het om nuwe huurders te ontmoet en te onderhou. Hierdie eienaar het graag huurgeld druk om goeie huurders in die eenhede te hou. Dus kan huurgeld ver onder wat ander huurders bereid sou wees om nou te betaal. Die koop van die eiendom en die verhuring van huurkontrakte verval, verhuring van huurgeld en die vervanging van huurders sal die netto inkomste baie verander en die rentekoers ook.
Aan die ander kant, as die huidige eienaars nie hul koste dophou nie, kan uitgawes hoër wees as wat hulle nodig het. Kom ons sê dat hulle meer betaal as wat nodig is vir bestuurs-, werknemer- en herstelkoste. Om net die uitgawes in lyn te bring, kan 'n groot verskil maak.
Die les hier is dat die rentekoers 'n meting van prestasie is, nie 'n waarborg van waarde nie.
Gaan die huurgeld en uitgawes vir 'n geleentheid na.