Hierdie klein nommer kan jou vertel as jy waarskynlik geld gaan maak.
Die uitdaging om sulke eiendom te waardeer, is nie so moeilik soos dit mag klink nie. Trouens, die berekening van die kapitalisasiekoers vir vaste eiendom is maklik en behoort jou nie meer as vyf minute te neem nie.
Dit begin met 'n begrip van presies wat die dopkoers is.
Wat is die kapitalisasiekoers?
Die rentekoers is die opbrengskoers wat u op u belegging kan verwag, gebaseer op hoeveel inkomste u glo dat die eiendom vir u sal genereer. Dit is natuurlik 'n baie belangrike faktor. Jy gaan nie belê met die bedoeling om geld te verloor nie.
Dit is 'n goeie manier om vergelykings van soortgelyke eiendomme te maak, aangesien alle uitgawes in ag geneem word. Wanneer twee eiendomme pretty much gelyk lyk, maar een meer kos, kan dit wees omdat dit meer inkomste genereer of omdat dit laer uitgawes het.
Hoe om die Cap Rate te bereken
U kan die kapitalisasiekoers bereken met behulp van die netto bedryfsinkomste en onlangse verkooppryse van vergelykbare eiendomme. Die kapitalisasiekoers word bepaal en dan toegepas op die eiendom wat u oorweeg om te koop om die huidige markwaarde op grond van inkomste te bepaal.
Eerstens, kry die onlangse verkoopprys van 'n soortgelyke inkomste eiendom.
Kom ons gebruik die voorbeeld van 'n woonstelprojek met ses eenhede wat verkoop is vir $ 300,000.
Bepaal nou die netto bedryfsinkomste vir daardie woonstelprojek, of die netto huurgeld wat deur die eienaars gerealiseer word. Trek alle bedryfsuitgawes af behalwe die verband. Hierdie berekening waardeer die eiendom asof jy kontant daarvoor betaal het.
Sê die huurinkomste na al die uitgawes wat jy afgetrek het, is $ 24,000. Deel nou die netto bedryfsinkomste teen die verkoopprys om teen die kosprys te kom: $ 24,000 in uitgawes gedeel deur die verkoopprys van $ 300,000 gee jou 'n kapitalisasiekoers van .08 of 8 persent.
Hoe om die Cap Rate te gebruik
'N Belegger kan die koerskoers op twee maniere gebruik. Hy wil dalk 'n eiendom wat hy van voorneme is om te verkoop, op grond van markkapitalisasiewaarde vir ander onlangs verkoopbare vergelykbare eiendomme waardeer. Hy sal dalk wil bepaal of die vraagprys van 'n eiendom redelik is as hy dit oorweeg om dit te koop.
Wanneer jy verkoop
Kom ons sê jy besit 'n klein woonstelprojek en wil dit verkoop. Jy versamel inligting oor onlangs verkoopte eiendomme in die area wat soortgelyk is aan joune. Hulle kan meer of minder eenhede hê, maar jy probeer eienskappe vind wat so soortgelyk aan die een is wat jy wil verkoop.
U vind drie eiendomme wat binne die vorige drie of vier maande verkoop het. Die moeilike deel is om hul netto bedryfsinkomste te kan vind. Soms word hierdie inligting as 'n verkoopspunt in die notering gepubliseer, maar dit is dikwels nie, veral as die netto bedryfsinkomste nie gunstig is nie. U kan egter hierdie soort inligting van 'n kommersiële makelaar kry, veral as u die eiendom met haar te koop sal aanbied.
So jy arriveer op drie eiendomsbelastingkoerse van gemiddeld 9,2 persent. Jou eiendom se netto bedryfsinkomste is $ 31,000. Al wat jy hoef te doen is om die netto bedryfsinkomste te verdeel met die cap rate: $ 31,000 gedeel deur .092 kom uit tot $ 226,957. Daar is die waarde van jou eiendom.
U kan die prys wat u vir die eiendom wil vra, baseer en dit op die mark bring.
As jy oorweeg om te koop
Jy sal met genoteerde eiendomme werk wanneer jy eiendomme vergelyk vir 'n aankoopbesluit. Dit maak dit selfs makliker om hul netto bedryfsinkomste te kry en om die dopkoers vir elkeen te bereken. U kan dan hulle vergelyk om te sien wat die beste aankoop sou maak.
Maar check hul uitgawes en huur in elk geval, want 'n mens kan na die top styg as jy geleenthede kan raak om uitgawes te verminder of huurgeld te verhoog.
U kan vind dat uitgawes abnormaal hoog is vir die tipe en grootte van 'n eiendom, of u kan ontdek dat die huurgeld wat gehef word onder die marktariewe vir vergelykbare eiendomme is. Een van hierdie situasies sal die dopkoers verhoog, wat dit 'n beter potensiële eiendom maak as dit reggestel word.
Kom ons sê dat u die oog op 'n spesifieke klein woonstelprojek wat vir $ 495,000 gelys is. Is dit die moeite werd in die huidige mark of is dit te duur? Weereens, kry 'n paar vergelykbare eiendomme en 'n gemiddelde verkoopskaal. Ons sal ons 9,2 persentempo weer gebruik as 'n voorbeeld.
As die netto bedryfsinkomste van hierdie eiendom $ 39 500 is, is dit die vraagprys werd? Nee, want die verdeling van die inkomste met die kolletempo gee jou 'n waarde van $ 429,348. 'N Vraagprys van $ 495,000 is 'n bietjie oor die punt.
Watter netto bedryfsinkomste sal u nodig hê om daardie lysprys vir 'n waarde te kry? Skakel die formule om en vermenigvuldig die vraagprys met die dopkoers. Vermenigvuldig $ 495,000 met 9,2% en jy het 'n vereiste netto bedryfsinkomste van $ 45,540.
Maar onthou, daar kan goeie redes wees waarom 'n eiendom 'n beter kapitaalkoers sal regverdig. Dit kan die ligging of die eienskappe en kwaliteit van die geboue en omgewing wees. Alles moet geëvalueer word voordat jy 'n besluit neem, maar die dopkoers help.