'N Bedryfsbesigheid is nie Real Estate en behoort nie soos dit verkoop te word nie
Die verkoop van 'n werksbesigheid , selfs wanneer die eiendomsreg ingesluit is, vereis 'n heel ander benadering tot waardasie. Te dikwels besef makelaars en makelaars nie die verskil nie, aangesien hulle nie soveel versoeke vir hierdie tipe transaksiemengsel kry nie.
Wanneer 'n sake-eienaar ook die eiendomsbelang besit, sal hulle die besigheid wil afsluit en die eiendom verkoop of albei verkoop . Makelaars en makelaars word versoek om albei saam te lys, en dit kan 'n fout wees.
'N Bedryfsbesigheid is 'n heel ander dier uit die vaste eiendom waar dit woon. Daar is ook baie verskillende kontraktuele ooreenkomste nodig om besigheidsbates oor te dra. Hulle is nie soos regte eiendom, en kan waarborge van volume en bestaande kliënt / kliëntebasis demografie bevat. Die waarderingsparameters is baie verskillend, aangesien 'n werkbesigheid oorwegend goeie wilskragte sowel as bestaande kontraktuele en moontlik verskaffersooreenkomste het. Soms kan hulle nie na 'n nuwe eienaar slaag nie.
Real Estate Professionals
Eiendomspersoneel, veral dié in die kommersiële nis, beskik oor die kennis en kundigheid om huurinkomste en -uitgawes te analiseer en aan hulle kliënte / kliënte voor te stel vir besluitneming. Waar hulle kort kan gaan, is om 'n besigheid vanuit 'n finansiële perspektief te ontleed. Daar is baie onder die oppervlak, en die ondersoek van 'n Wins- en verlies- en balansstaat begin nie om die regte feite te kry nie.
In die landelike gebied waarin ek oefen, het 'n makelaar 'n besigheid te koop aangebied, en dit was sonder die eiendom. Die gebou is gehuur. Aangesien ek 'n belangstellende klant gehad het, het ek gebel en gevra vir die finansiële data, 'n P & L en Balansstaat ontvang. Ek het teruggekeer en gevra vir 'n kontantvloeiprobleem.
Die makelaar het nie regtig geweet wat ek versoek het nie.
Die V & L van 'n besigheid is dikwels baie anders as die kontantvloei ; vra net 'n IRS-agent. Een van die voordele van die besit van 'n besigheid is om 'n paar pouses te kry deur uitgawes af te trek as besigheid wat persoonlik anders sou wees. Ons praat nie noodwendig oor onwettige of belastingdodende aktiwiteite nie. 'N Voorbeeld hiervan is aftrekkings vir 'n voertuig en sy bedryfskoste, aangesien dit vir beide persoonlike en besigheidsaktiwiteite gebruik kan word.
Dit was 'n wanorde aan sy kliënt om sy besigheid te lys toe die mees basiese vereistes nie binne sy kennisbasis was nie. Enige goeie sakemakelaar benodig 'n kontantvloei-analise van hul kliënt as een van die belangrikste finansiële dokumente. Aansuiwerings tot die waarde van die besigheid word gemaak op grond van items in die Kontantvloei , insluitende:
- Gedetailleerde sigblaaie van alle inkomste
- Besonderhede van alle uitgawes
- Watter uitgawes gaan eintlik tot voordeel van die eienaar
- 'N Aansuiwering terug na inkomste vir daardie eienaar-voordeel uitgawes wat sal weggaan (nie uitgawes aan nuwe eienaar nie)
- 'N Byvoeging tot uitgawes vir eienaarskostevoordeel wat nuwe koper benodig om uitgawes te verhoog (eienaar bestuur / koper sal bestuurder huur)
In 'n vorige lewensloopbaan het ek 'n besigheid aan 'n maatskappy verkoop wat op die New York-aandelebeurs gaan publiseer.
Hulle het in 'n span ouditeure gestuur wat 'n paar weke deurgebring het, meestal om my kontantvloei te verifieer. 'N Voorbeeld van 'n eienaarskoste wat weg was, was my vragmotor se uitgawe. Die maatskappy het my 'n voertuig, alle uitgawes, onderhoud en brandstof ingesluit. Hulle het daardie uitgawes terugbetaal en die waarde van my besigheid verhoog, aangesien dit nie 'n ware uitgawe was wat hulle na aankoop moes betaal nie.
Soos ek in die itemlys vermeld het, as die verkoopseienaar ook die besigheid bestuur het en nie 'n markkoers salaris betaal het nie, sou die koper hul waardasie van die besigheid afwaarts moes aanpas weens die noodsaaklikheid om 'n bestuurder te huur by mark salaris.
Soos u kan sien, is daar 'n aantal faktore wat die waardasie van 'n bedryfsbesigheid baie anders maak as die verkoop van vaste eiendom. En ons het nie eers in voorraad gekry nie.
Nog 'n ding oor besigheidswaardasie is die verskillende maniere waarop dit bereken word, afhangende van die bedryf of besigheidstipe.
Dit is duidelik dat die meeste eiendomsprofessionele nie in die makelaarsbedryf van bedryfsondernemings betrokke moet wees nie, tensy hulle die ervaring en kundigheid het om dit te doen. 'N baie beter benadering sou wees om saam met 'n sakemakelaar wat nie makelaars doen nie. Dit sal 'n wedersyds voordelige verhouding wees, met elkeen van u wat maksimum ervaring en waarde vir die kliënt / kliënt bring.