Verstaan die getalle
As 'n eiendom se gebruik moet wees om inkomste uit huurgeld of huurkontrakte te genereer, word die inkomstemetode van waardering of waardasie die algemeenste gebruik. Die netto inkomste wat deur die eiendom gegenereer word, word in kombinasie met sekere faktore gebruik om sy waarde op die huidige mark te bereken indien dit verkoop word.
Dit is nie net die beleggers in die eiendom wat belangstel in die netto inkomste wat deur bedrywighede gegenereer word nie.
Hulle sal byna altyd op soek gaan na finansiering en leners sal die inkomste- en uitgawedetaljer noukeurig ondersoek om so seker moontlik te wees dat hul belegging beskerm word. Uitleners wil normale besettingshuur kry wat die uitgawes oorskry, om verbandbetalings te maak met 'n wins wat oorbly vir eienaars.
Gebruik kapitalisasiekoers (Cap-koers) om die waarde te skat
By die gebruik van kapitalisasiekoers om 'n inkomste-eiendom te waardeer, word die netto bedryfsinkomste van die eiendom gebruik, en daar is 'n omgekeerde verhouding tussen die vraagprys en die rentekoers. Met ander woorde, hoe hoër die petekoers, hoe laer die vraagprys.
Gebruik Bruto Huurvermenigvuldiger vir Waardeberaming
Bruto huurvermenigvuldiger of GRM gebruik die bruto huurgeld van 'n eiendom eerder as die netto bedryfsinkomste wat met 'n dopkoers gebruik word. Daar is twee maniere om hierdie berekening te doen, aangesien daar Bruto Potensiële Inkomste (GPI) en Bruto Bedryfsinkomste (GOI) is.
Soos uit die berekeninge van elkeen gesien kan word, is die waardeberaming baie beter met behulp van bruto bedryfsinkomste , aangesien verliese vir besetting en nie-betaling oorweeg word.
Dan moet toestand en toekomstige uitgawes oorweeg word
Meer subjektief, maar baie belangrik, is om die eiendomsvoorwaarde in ag te neem.
Aangesien nie een van die inkomstevaardasiemetodes eiendomsvoorwaarde en toekomstige waarskynlike groot herstelkoste oorweeg nie, moet dit oorweeg word by die verkryging van 'n finale skatting van waarde.
By die aankoop van 'n bestaande eiendom kon dit baie effektief bedryf word, of daar kan operasionele probleme wees wat die netto inkomste daal. Wanneer beleggers 'n woonstelprojek as 'n voorbeeld evalueer, kan die huurgeld nie die huurgeld wees nie, en die uitgawes mag hoër of laer wees as wat dit behoort te wees.
Kom ons sê dat 'n verhuurder aan huurders toegewings aan huurders gegee het in ruil vir dienste, of net omdat hulle probleme gehad het en die verhuurder dit nie wil uitsit nie. Of, herstel- en onderhoudskoste was laer as die norm vir soortgelyke eiendomme. Die verhuurder het dalk moeite gehad met bestuursverpligtinge of bloot nie die probleme wat onder die pad van swak onderhoud af kom nie.
Beleggers wat elke faset van die operasie ondersoek, kan 'n geleentheid sien omdat die huurgetalle nie werklik is nie. Hulle sien dat huurders in daardie eenhede teen volle huidige huurgeld 'n beduidende verskil in winsgewendheid sal maak, dus wil hulle dit koop. Hulle kan sien dat die eiendom se uitgawes nie is soos hulle behoort te wees nie en die eiendom val in verval, sodat hulle die aankoop kan oorhandig.
Skerp beleggers en beslis leners sal die projek se finansies versigtig trek om seker te wees dat die werklike getalle is waaraan hulle werk. Dit is verbasend hoeveel kleiner kommersiële eiendomme wanbestuur word. Huurgeld is te laag, uitgawes te hoog, of 'n kombinasie van albei. Beleggers wat op die basiese waardasie berekenings stop sonder om in die huurgeld en uitgawes te grawe, gaan dikwels oor die beste transaksies of oorbetalings vir eiendomme.
Ken die Inkomstemetode, aangesien dit baie gebruik word
As jy van plan is om met beleggers kliënte te werk, spandeer beduidende tyd indien nodig om die inkomstemetode van waardasie te leer. U wil nie dat u belegger koper of verkoper kliënte terminologie gebruik wat u nie herken of vra vir berekeninge wat u nie kan uitvoer nie.
Werk met beleggers kan redelik lonend wees, aangesien hierdie nis eiendomsmark baie aktief is.
Jy sal ook groot herhalingsbesighede bou, sowel as verwysings van tevrede beleggers.
** Update: Ek is die opdatering van hierdie artikel na die eiendomsmark ongeluk en tydens wat blyk te wees die begin van 'n herstel. Appraisers het uiters konserwatief geword ná die markprobleme en is skuldig bevind vir die vertraging van die herstel deur onderwaardeer eiendomme en die gebruik van negatief vir vergelykbare items. Dit lyk egter of hulle nou op 'n ewe kiel terugkom.