As jy oorweeg om in eiendomsbeleggings te belê, is daar baie navorsing om te doen. Jy moet ook seker wees dat jy geskik is om 'n verhuurder te wees, en dat jy die tyd het om eiendomme te bestuur. Alles wat op die oomblik afgehandel is, is egter wat ons wil doen, die manier waarop 'n eiendom kontantvloei uit huurbedrywighede genereer, ondersoek.
Vir ons voorbeeld, sal ons 'n vierplek gebruik, met al vier eenhede bestem vir voltydse huur. Dit is 'n eenvoudige kontantvloeiberekening om die potensiaal van vaste eiendom as 'n belegging te illustreer. Kritiek hierop, soos by die meeste beleggings, is 'n intelligente en goed-ondersoekde aankoop aan die voorkant. Ons aanvaar ons voorbeeld dat hierdie koper hul navorsing gedoen het en 'n goeie koop op ons vierplek gemaak het. Hier is die aankoop en huur besonderhede:
- Die koopprys van die vierplex is $ 325,000.
- Koper plaas 20 persent af, of $ 65 000, wat $ 260 000 finansier.
- 30-jaar lening is 6,5 persent, met Beginsel / Rente betaling van $ 1,643 per maand.
- Belasting en versekering by aankoop is $ 3,600 per jaar, vir 'n totale betaling van $ 1,943 per maand.
Die koper het hul navorsing gedoen en sien 'n bestendige huurvraag vir hierdie eenhede, wat die meeste van die tyd steeds besig bly. Om egter verstandig te wees in hul berekeninge, sal 'n 6 persent vakature en nie-betaling risiko bereken word om die reële kontantvloei te verwag.
Die eenhede is almal identies en huur vir $ 900 per maand elk. Kom ons kyk hoe ons berekening afgebreek word:
- Bruto huurinkomste is $ 900 X 4 X 12 maande, of $ 43 200 per jaar.
- Betalings is $ 1,943 X 12 = $ 23,316 per jaar.
- Vorige eienaar se herstelkoste het gemiddeld $ 1,700 per jaar.
- Vakature- en kredietverlies word geskat op 6 persent van huurgeld of $ 2,592 per jaar.
- Eienaar spandeer ongeveer $ 400 per jaar in diverse en advertensiekoste, en bestuur die eiendom op hul eie.
Dit is die basiese bedryfsitems wat in ons kontantvloeiberekening gaan. Kom ons bereken ons na die wins:
- Huurinkomste - Vakatureverlies - Betalings - Uitgawes = Kontantvloei
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 per maand in positiewe kontantvloei.
Om u opbrengs as kontant op kontant te belê, sal u u werklike kontantbelegging van $ 65,000 verdeel in die jaarlikse opgawe van kontant, of $ 15,192. Dit is 'n opbrengs van 23 persent op u kontant belê! Daar is min beleggings daar buite wat hierdie soort opbrengs lewer.
Kontantvloei is 'n funksie van baie insette, en enige of verskeie van hulle kan kontantvloei verander en beskadig of verbeter. Sommige is mark en ekonomie beïnvloed. As 'n groot plaaslike werkgewer sluit of beweeg, kan die vraag na huur eiendom oornag plummet. Dit is iets wat jy nie kan beheer nie, maar hopelik vermy deur jou omsigtigheid te doen oor die gesondheid en planne van plaaslike werkgewers. As hulle gesond en winsgewend is met 'n lang huurkontrak wat onlangs hernu is, is jy waarskynlik in goeie vorm.
Ander faktore wat buite u beheer is, is eiendomsbelasting en eiendomsversekering.
Belasting en premies kan toeneem, bedryfskoste verhoog en bedryfsinkomste en kontantvloei verlaag. Hierdie negatiewe faktore kan vergoed word met ander faktore waaroor jy wel beheer het. Jy kan maniere vind om bemarkings-, bestuurs- en instandhoudingskoste te verminder. Natuurlik, as die huurmark sterk is, kan jy huurgeld verhoog. Dit is 'n delikate balans, want dit kan vakatures verhoog. Die verlies aan inkomste uit meer onbeboude eenhede kan maklik enige winste uit verhoogde huurgeld uitvee.
Kyk na die res van hierdie huurbeleggingsreeks om die ander maniere waarop hierdie voorbeeld eiendom belasting en ander aansporings en opbrengste bied, te sien.