As jy nuut is vir die eiendomsbedryf of nuut in die gebied, kry hulp. 'N OBA is nie net vergelykende wiskunde nie. 'N Deeglike kennis van die dinamika van eiendomsverkope in die spesifieke gebied is nodig om uitsprake te maak gebaseer op die data wat aangebied word. "Real estate is local" is 'n bekende kwotasie omdat dit waar is, en jy moet alles leer oor jou plaaslike mark.
Met ander woorde, jy moet iets van jou mark weet en waarom huise in een area anders verkoop en vir hoër of laer pryse as vergelykbare huise in 'n ander gebied.
Om net syfers te vergelyk sonder om te weet van die wyk en eiendomme, kan 'n ramp wees. Die enkele belangrikste aktiwiteit in 'n OBA is die keuse van vergelykbare eienskappe.
Versigtig Versamel Vergelykbare Eienskappe
By die keuse van eiendomme wat jy oorweeg vergelykbaar met jou vak eiendom, sluit belangrike oorwegings in:
- Statisties is verkope ver bo of ver onder die grootste deel van die groep verdag. Daar is waarskynlik geldige redes vir die afwyking. As jy genoeg onlangse comps het, gooi die te veel en te veel prysverkope uit.
- Maak seker dat u nie-gebruiksregulasies kan regverdig. As jy besluit dat 'n vergelykbare nie toepaslik is nie, moet jy 'n goeie rede hê. As u later deur u kliënt gevra word waarom u nie 'n sekere huis gebruik het nie, sal u in staat wees om waarheid te antwoord en u handelinge te regverdig.
- Trek soortgelyke eienskappe uit die vakgebied of so naby as moontlik. As dit onmoontlik is om genoeg comps in dieselfde omgewing te vind, is dit moontlik om van 'n soortgelyke buurt in 'n ander deel van die dorp gebruik te maak.
- Gebruik verkoop vergelykbare items wat nie te oud is nie. Bly as moontlik 'n tydraamwerk in as moontlik. In vinnige markte is dit maklik, maar nie so baie wanneer verkope stadig is nie. As jy meer as twee of drie maande terug moet gaan, sal jy waarskynlik sekere subjektiewe aanpassings vir die lang tydperk moet maak. Dit is nie maklik nie, want daar is regtig geen reël vir hoe om dit akkuraat te doen nie.
- Wanneer hoeveelheid toelaat, gebruik slegs soortgelyke konstruksie tipes. 'N Voorbeeld kan jou onderwerp wees as 'n enkele storie huis en baie van die comps is twee stories. Met ons veroudering van die bevolking, sal baie seniors op soek na 'n enkele verhaal huis, so dit kan meer in aanvraag
Aanpassingswaarde vir eiendomsverskille
Wanneer vergelykende eienskappe vergelyk word, is daar altyd verskille. Maak seker dat u vakwaarde se waardeberaming vir die verskille van die vergelykbare eienskappe aanpas:
- Voeg of trek waarde af vir die verskil in die grootte of oppervlakte.
- Doen dieselfde vir funksie verskille, soos slaapkamers, badke, garage, ens.
- Kyk na finansiering verskille wat die verkoopprys kan beïnvloed. Verkoperfinansiering kan soms lei tot 'n hoër prys wat betaal word vir 'n eiendom wat nie verband hou met sy werklike waarde nie. Onthou, dit moet "armlengte" transaksies wees. Daar moet geen spesiale situasies, familieverkope, noodverkope, ens. Wees nie.
'N Huidige Analise van die Mededingende Mark
'N Volledige en gedetailleerde verslag aan u aanbiedingskonsultant / kliënt kan nie voltooi word sonder 'n soortgelyke markanalise van die eiendomme wat gelys is nie en destyds met hul huis te kompeteer. Jou lysprys aanbeveling kan op of af verander word, afhangende van hoeveel huise in die omgewing van die tyd en hul lyspryse gelys word.
As u weet dat sommige van die hoogste verkoopseffekte van tydperke met baie lae voorraad verkry is, kan u u lysprysraming afwaarts verander as die huidige mark 'n aansienlik hoër voorraad het. As u minder huise beskikbaar stel, kan u u vraag prys opwaarts aanpas.
Resultate wat in 'n maklik verstaanbare formaat vertoon word
Dit is nie 'n bevordering vir "mooi" nie. Daar is sagteware oplossings vir byna enige MLS-stelsel wat baie gepoleerde verslae vir vergelykende markanalise produseer. Die waarde is in die data en u interpretasie daarvan. Moenie toelaat dat die glans van die "aanbieding" 'n groter belang neem as die seleksie en interpretasie van die data nie.