Eiendomsbeleggers kan, indien dit finansieel voordelig is, 'n bestaande verband van die verkoper aanvaar wanneer hulle 'n beleggingseiendom verkry. Wanneer dit gedoen word, is daar 'n pro-rasie nodig vir die veronderstelde verbandbelang.
Aangesien die verbandbelang agterstallig betaal word, sal die verkoper aan die koper verskuldig wees vir rente "tot of deur" op die sluitingsdatum, aangesien die koper daardie rente op die volgende betaling sal betaal na die sluiting.
Soos met die meeste voorbeelde, moet ons uit die koopooreenkoms weet of ons sal aanvoer of deur middel van sluiting.
- 1. Bereken die dae van rente wat die verkoper aan die koper skuld.
- 2. Bepaal die bedrag per dag van die rente.
- 3. Vermenigvuldig die aantal dae met die bedrag / dag vir totaal.
Kom ons doen 'n voorbeeld pro-rantsoen. 'N Eiendomsbelegger sluit op 16 Julie op 'n huur eiendom. Die verbandbalans is $ 257,505, met rentekoers van 6,75%, en ons gebruik 'n 365 kalenderjaar. Ons sal deur die dag van sluiting "deur" wees. Dit beteken dat die verkoper betaal vir die dag van sluitingsbelang.
- 1. Daagse verkoper aan koper verskuldig is 16 vir 1 Julie tot 16.
- 2. $ 257.505 X .0675 = $ 17381.59 gedeel deur 365 dae = $ 47.62 / dag
- 3. $ 47.62 / dag rente X 16 dae = $ 761.92 van Verkoper aan Koper
Dit sal 'n DEBIT aan die verkoper wees en 'n KREDIET aan die koper.
Oor Prorating in Real Estate Transaksies
Die aanleg van verbandbelange in aannames is eintlik nie so algemeen nie, aangesien verbandaannames nie algemeen is nie.
Daar is 'n aantal items in 'n sluitingsverklaring, residensiële of kommersiële, wat 'n pro-gradering van geld vereis om seker te maak dat die koper en verkoper hul tariefaandeel op grond van die sluitingsdatum betaal.
Eiendomsbelasting
Eiendomsbelasting word agterstallig betaal, wat beteken vir die vorige jaar. Eiendomsbelastingprorating is waarskynlik die algemeenste, aangesien belasting tipies jaarliks betaal word, nie maandeliks nie.
Ook, as daar 'n verband is, dan is daar waarskynlik 'n belastingverhoging wat maandeliks ingesamel word om seker te wees dat die jaarlikse gefactureerde bedrag gedek kan word wanneer dit ontvang word. Op grond van die sluitingsdatum sal die koper 'n krediet kry vir die bedrag van belasting wat van daardie dag af aan die begin van die belastingjaar verskuldig sal wees. Dan betaal hulle die volle belastingrekening wanneer dit betaalbaar is. Die verkoper sal hul deel van die jaar se belasting effektief aan die koper betaal en dan op belastingtyd gebruik word.
Eiendomsversekering
Die koper sal verantwoordelik wees vir versekering vanaf sluitingsdatum. Die verkoper kan 'n paar versekeringsvoorsienings hê, so sal 'n krediet ontvang vir enige bedrag wat hulle betaal het, dae na sluiting.
huur
Dit is meer algemeen in woonstel- en multi-familie-aanbiedinge, maar enkelgesinhuise word ook gehuur. 'N Sluiting moet op die laaste dag van die maand wees om 'n vereiste vir die huur van progasie te vermy. As dit byvoorbeeld in die middel van die maand gesluit is, sal die verkoper reeds die hele maand huurgeld gekry het. Die koper kry 'n krediet vir die huurgeld vanaf die middel tot die einde van die maand.
Kommersiële Ruimte Meer Kompleks
Daar is verskillende maniere om kommersiële huurkontrakte te struktureer. Sommige huurders betaal 'n gedeelte, of selfs al, van belasting en ander koste van die operasie.
Enige van hierdie kan pro-rating vereis, en vir 'n kleinhandelkantoorkompleks of winkelsentrum sal dit nodig wees om berekenings vir elke huurruimte te maak indien die koste met die verhuurder gedeel word.
Ek het reeds die pro rantsoen van kommersiële huurgeld genoem, dus vir 'n groot kleinhandel-huurruimteooreenkoms kan daar baie van hierdie berekeninge wees. Daarom is daar rekenmeesters.
Feitlik enige real estate transaksie wat voorafbetaalde of nabetaalde bedrae behels, sal 'n pro-gradering van daardie items op die sluitingsverklaring vereis. Dit is nie iets wat die eiendomsprofiel doen nie, maar hulle moet dit aan hul koper of verkoper kliënt kan verduidelik.