Real Estate Agency Law: Hoe agentskap is geskep

'N Status wat die pligte van die agente en regte van die kliënt definieer

Express Agency

Express agentskap word geskep deur 'n mondelinge of 'n skriftelike ooreenkoms tussen die prinsipaal en die agent. Dit dui op hul uitdruklike voorneme vir hierdie verteenwoordigende status.

In real estate word die agentskap gewoonlik geskep deur óf 'n skriftelike noteringsooreenkoms met 'n verkoper of 'n koperagentskapooreenkoms met 'n koper. Sommige state laat verbale ooreenkomste toe, maar die meeste doen nie.

Geïmpliseerde agentskap

Dit is ook moontlik om 'n agentskapsverhouding te skep deur die optrede van die partye.

As 'n eiendomsagent verantwoordelikhede aanvaar wat normaalweg dié van 'n agent is, maar nie 'n agentskapsooreenkoms onderteken het nie, word dit moontlik dat sy as agent deur middel van geïmpliseerde agentskap beskou word. Net so, as die kliënt die agent vra vir advies of handelinge wat gewoonlik in agentskappe is, dan kan 'n geïmpliseerde agentskap geskep word.

Sommige state het spesifieke wetgewing geskep wat bepaal dat geen agentskap kan bestaan ​​sonder 'n skriftelike agentskapsooreenkoms nie. Dit help om per ongeluk geïmpliseerde agentskap te vermy.

Moenie 'n Onbekende Dual Agent word nie

In die lande wat nie die geïmpliseerde agentskap uitgesluit het nie, moet u versigtig wees wat u doen as u met 'n koper belangstel in die lys, as u 'n agentskapsverteenwoordigingstatus by u aanbiedingskliënt het. Eerstens sal jy die agentskapstatus aan die koper moet openbaar en dan nie pligte onderneem wat sou beteken dat jy ook hul agent is nie.

Die manier waarop dit meestal vandag gedoen word

My lisensie hang in New Mexico, maar ek het ook in die verlede makelaarlisensies in Texas en Colorado gehou.

Baie state het nou dokumente en onthullings wat " transaksiemakelary " ondersteun of deur ander name genoem word, die verteenwoordiger van 'n koper of verkoper sonder 'agentskap'. Die term eiendomsagent beteken selde dit meer vandag.

So, ek kan 'n aanbieding neem en nie 'n agent vir die verkoper wees nie, en dis presies wat ek altyd gedoen het.

Die enigste keer dat die agentskapsproses ooit met 'n koper of verkoper gekom het, was as ek met 'n prokureur of regter gewerk het. Om een ​​of ander rede het ek hulle by my webwerf aangetrokke. Hulle wou nie hê dat ek hul agent sou wees as gevolg van hul aanspreeklikheid nie .

Wettige aanspreeklikheid plaas die agent se kliënt in gevaar vir die aktiwiteite van hul agent. Dus, as ek iets verkeerd sou doen of 'n fout sou maak, sou my kliënt ook aanspreeklik gehou word. Hierdie wettige mense het geweet dat hulle nie die risiko wou hê nie, al het hulle geweet ek het die reëls noukeurig gevolg.

Toe ek met kopers gewerk het, het ek altyd gewerk as 'n transaksiemakelaar, nooit 'n agent nie. Hulle het amper nooit gevra nie, en ons openbaarmakingsvorm het duidelik my pligte aan my kliënt uiteengesit. Hier is hulle reguit van die wet:

A. eerlikheid en redelike sorg soos uiteengesit in die bepalings van hierdie afdeling;

B. nakoming van plaaslike, staats- en federale billike behuisings- en anti-diskriminasie wette, die New Mexico Real Estate lisensie wet en die Real Estate Kommissie reëls, en ander toepaslike plaaslike, staat en federale wette en regulasies;

C. uitvoering van enige en alle skriftelike ooreenkomste met die kliënt of kliënt;

D. bystand aan die makelaar se kliënt of kliënt by die voltooiing van die transaksie, tensy skriftelik anders ooreengekom deur die kliënt of kliënt, insluitende:

1. aanbieding van alle aanbiedinge of teen-aanbiedinge betyds; en
2. hulp in die nakoming van die bepalings en voorwaardes van die kontrak en met die sluiting van die transaksie; Indien die makelaar in die transaksie nie die diens, advies of bystand beskryf in paragrawe (1) en (2) van Subartikel D van 16.61.19.8 NMAC, moet die kliënt of kliënt skriftelik ooreenkom dat die makelaar nie verwag word om te voorsien nie sodanige diens, advies of bystand, en die makelaar moet die bestaan ​​van sodanige ooreenkoms skriftelik openbaar aan die ander makelaars wat by die transaksie betrokke is;

E. erkenning deur die makelaar dat daar sake mag wees wat verband hou met die transaksie wat buite die bemiddelaar of kwalifiserende makelaar se kennis of kundigheid is en dat die geassosieerde makelaar of kwalifiserende makelaar sal voorstel dat die kliënt of kliënt deskundige raad oor hierdie aangeleenthede soek;

F. spoedige rekeningkunde vir alle geld of eiendom wat deur die makelaar ontvang word;

G. skriftelike openbaarmaking aan hul kliënt of kliënt en aan ander makelaars wat betrokke is by die transaksie van enige potensiële belangebotsing wat die makelaar in die transaksie het, insluitende maar nie beperk nie tot:

1. enige skriftelike makelaarsverhouding wat die makelaar het met enige ander partye by die transaksie of;
2. enige wesenlike belang of verhouding van 'n besigheid, persoonlike of familie aard wat die makelaar in die transaksie het;
3. Ander makelaarsverhouding opsies beskikbaar in New Mexico;

H. skriftelike openbaarmaking van enige nadelige wesenlike feite wat die geassosieerde makelaar of kwalifiserende makelaar oor die eiendom of die transaksie ken, of oor die finansiële vermoë van die partye tot die transaksie om die transaksie te voltooi; nadelige wesenlike feite wat openbaarmaking vereis, sluit nie enige inligting in wat deur federale billike behuisingswette of die New Mexico Menseregtewet gedek word nie;

I. instandhouding van enige vertroulike inligting wat in die loop van enige vorige agentskapsverhouding geleer is, tensy die openbaarmaking met die toestemming van die voormalige kliënt is of deur die wet vereis word;

J. tensy skriftelik anders gemagtig, moet 'n geassosieerde makelaar of kwalifiserende makelaar nie aan hul kliënt of kliënt gedurende die transaksie bekend maak wat hul verkoperskliënt of kliënt voorheen aangedui het dat hulle 'n verkoopprys sal aanvaar wat minder is as die vraag of genoteerde prys van 'n eiendom ; dat hul koper kliënt of kliënt voorheen aangedui het dat hulle 'n prys sal betaal wat groter is as die prys wat in 'n skriftelike aanbod ingedien word; die motivering van hul kliënt of kliënt om eiendom te verkoop of te koop; dat hul verkoperskliënt of kliënt of hul koper kliënt of kliënt sal ooreenkom met ander finansierings terme as dié wat aangebied word; of enige ander inligting wat skriftelik deur die geassosieerde makelaar of die kwalifiserende makelaar se kliënt of kliënt aangevra word om vertroulik te bly, tensy openbaarmaking deur die wet vereis word.

Dit sorg vir enige kommer wat my kliënte mag hê.