• Grondgebruik - Die Plan: Munisipaliteite ontwikkel meesterplanne vir die gebruik van hul grond-, verkeer-, kommersiële en residensiële gebiede, sowel as gemeenskapskole en -parke.
• Soneringskodes: Soneringskodes, wette of ordonnansies word ontwikkel om te spesifiseer watter grondgebruike en tipes geboue in sekere gebiede toegelaat sal word.
• Soneringspermitte: Soneringspermitte is 'n instrument om soneringsordonnansies af te dwing. Permitte moet toegestaan word vir alle gebruike en strukture.
Houston, Die Stad Sonder die "Z" Woord
Ek wou hieroor praat, deels omdat Houston, TX die enigste groot stad in die Verenigde State is sonder soneringsverordenings. Die ander rede is dat ek daar gebore is en daar woon tot ná hoërskool. Dis 'n OK stad soos stede gaan, maar ek het vertrek om te reis en hou nog nie van die plat, warm en humiede aspekte van die lewe nie. Maar terug na die onderwerp byderhand.
Houston het nog nooit soneringsverordenings gehad nie. Mens kan aanneem dat jy 'n redelike verskriklike situasie daar sal vind, soos:
- 'n hoë opkoms in 'n klein woonwoonstel van enkelgesinhuise, wat oor hulle heers en die son uitsteek.
- 'n binnenshuise skietbaan tussen 'n verpleeginrigting en 'n dagsorgsentrum.
- 'n Super Walmart reg in die middel van die middestad.
Daar is ander horror stories. Ek is seker jy kan in gedagte hou.
Die interessante hiervan is dat geen van hulle in Houston gevind sal word nie. Alhoewel die stad nog nooit soneringwette gehad het nie, sou jy dit regtig dink, lyk dit baie soos die meeste ander stede wat jy gesien het.
Dit is nie dat daar nul beheer van ontwikkeling is nie, net dat dit nie in Houston op dieselfde geografiese soneringswyses bereik word nie.
Aktebeperkings word as een beheermaatreël gebruik. Ook die bou van kodes wat bepaal hoe naby sekere struktuurgebruike gebruik kan word, is om woongebiede te help om kommersiële gebruike uit residensiële gebiede te behou.
Dit is moeilik om te argumenteer dat geen sonering skadelik is vir ontwikkeling nie, aangesien Houston geneig is om net die teenoorgestelde te bewys. Ontwikkelaars het baie meer breedtegraad in die Houston-situasie, alhoewel hulle op geen manier gratis regeer gegee word nie. Met daadbeperkings, boukodes en beperkings wat verband hou met omliggende eiendomme, het Houston 'n bietjie van die beste van beide wêrelde. Ontwikkelaars kan nuwe of bestaande strukture of fasiliteite herbou, met slegs mindere kode afwykings.
'N voorbeeld kan wees om 'n geslote winkel winkel sentrum te omskep in 'n seniors se aktiwiteit sentrum, of andersom. Sonering kan dit onmoontlik maak, terwyl Houston net die nuwe gebruik wil hê om te voldoen aan veiligheids- en gebruiksvoorskrifte.
Die vraag kom hoekom Houston alleen staan in groot stede, sonder om sonering te hê. Dit blyk dat die stadshandves wat vereis word en dat die sonering ingestel word, vereis word om 'n gewilde stem te gee, nie net 'n stadsraad se besluit nie. Voorstanders het daarin geslaag om sonering in 1948 tot 'n stemming te kry, maar dit het misluk.
Twee keer meer, in 1962 en 1993, het dit weer misluk. Die mense wou dit eenvoudig nie hê nie, of dink dat dit nodig was, aangesien Houston regop sonder groot probleme was.
Dit is nie om te sê dat daar nog nooit probleme was nie. Nou en dan het kommersiële en hoë-ontwikkelaars 'n bietjie te dun in hul struktuurplasing. Geboue was later te naby aan mekaar om paaie te verruim of met nutvereistes te hanteer.
In reaksie hierop is, in plaas van sonering, terugslagbeperkings, parkeerplek en buffers rondom groot geboue verorden. Die verskil is dat dit anders as sonering nie met geografie verband hou nie. Hulle hou verband met die nabyheid van die geboue en hul gebruike. Houston het beslis nie aan die verskillende benadering gely nie, aangesien die ontwikkeling nog altyd sterk was. Die stad handhaaf 'n hanteerbare, maar aggressiewe groeikoers.
Dit is nie altyd 'n probleem om anders te wees nie.