Strategieë vir Belegging in Real Estate sonder kontant
Daar is strategieë vir Real Estate om sonder kontant te belê.
U kan so min as die koste van 'n paar honderd besigheidskaartjies begin. Dit is nie 'n artikel oor "maklike geld nie." Terwyl daar maniere is om te begin met eiendomsbeleggings met net jou begeerte en 'n bietjie werk, is dit nie maklik nie, maar dit kan in 'n kort tyd in kontant in jou sak verander.
Daar is oral goeroes, op televisie, in druk en op die internet wat al hierdie metodes leer. Jy kan baie leer van beleggingswebwerwe op eiendomsbeleggings, maar wees versigtig om te betaal vir baie duur kursus of mentorskap. Ander het die moeilike manier geleer dat, ongeag hoeveel die instrukteur jou ken en leer, is dit steeds aan jou om uit te gaan en dit te implementeer. Sommige van die tegnieke wat jou toelaat om geld te maak van vaste eiendom sonder om kontant te begin sluit in:
- Voëlhonde
- opdragte
- Huuropsies
- Sandwich Leases
- Back-to-Back sluitings
Hier is 'n oorsig van hierdie tegnieke, hoe hulle werk, en hoe sommige beleggers in real estate hulle vroeg in hul beleggingsbesighede gebruik vir kontantinkomste.
Voëlhonde
Voordat jy die waarde van 'n voëlhond wat beleggers real estate kan waardeer, waarlik waardeer, moet ons kyk na wie hierdie beleggers is. Die eerste ding wat in gedagte kom, is 'n "flipper", koop huise, stel hulle vas en verkoop hulle vinnig vir 'n wins.
Dan is daar die langtermynbelegger wat huise koop as huur eiendomme, wat kontantvloei en waardering oor tyd besef.
Een van hierdie eiendomsbeleggingstrategieë kan baie winsgewend wees. Watter strategie wat 'n belegger kies, gaan oor hul doelwitte, temperament en risiko toleransie.
Daar is baie meer van hierdie beleggers daar buite as wat die meeste mense dink, veral die langtermyn-beleggers. Wie is hulle? Net 'n paar is die hoë profiel tipe wat jy op TV sien. Die oorgrote meerderheid is mense wat jy elke dag sien. Hulle kan dalk nog 'n suksesvolle besigheid hê en kontant hê wat hulle in Real Estate wil belê.
Om hul besighede te bedryf, benodig die meeste van hul tyd, en hulle is geneig om op tradisionele hulpbronne soos eiendomsagente te staatmaak om hulle te help om beleggings eiendomsverkope te vind. Hulle betaal gewoonlik meer as wat hulle behoort vir hierdie transaksies, aangesien die makelaars werk uit die inventaris van Meervoudige Noteringsdienste ( MLS ). Daar is nie baie buigsaamheid in pryse nie, veral met die kommissies in die transaksie.
Baie van hierdie beleggers koop verskeie eiendomme. Wat sal hul reaksie wees as hulle gekontak word deur iemand wat gesê het dat hulle hul huiskooptransaksies vir 10% tot 40% minder geld kan bring as wat hulle tans koop? Die antwoord is eenvoudig, want dit is hier om geld te verdien.
Hoe minder hulle vir 'n huis betaal, hoe beter is hul opbrengs op belegging (ROI) van kontantvloei, en hoe gouer het hulle 'n toegesluit-ekwiteit.
Hulle sal wil hê hierdie persoon moet hulle aanbied. Hierdie persoon staan bekend as 'n voëlhond. Dit is 'n bietjie soos om 'n groothandelaar te wees.
Deur middel van werk, navorsing en ondersoek, vind die voëlhond huiseienaars wat nodig het om te verkoop en nie in staat was om of huiseienaars met verbandprobleme of negatief te hê voordat hulle gelys is nie. Dis voëlhondend, en dit vereis geen kontant om te begin nie, net 'n paar sakekaartjies en baie moeite. Dit kan egter eiendomsbeleggings belê vir die gemiddelde persoon met te veel skuld en nie veel kontant nie.
Hulle is daar buite op soek na huise. Eiendomsagente word nie genoteer nie. Trouens, sommige voëlhonde het eiendomsagente wat hulle lei wanneer hulle 'n benadeelde huiseienaar nie kan verkoop nie. Die voëlhond lewer winsgewende beleggings aan die belegger en fooie kan tussen $ 2000 en $ 10,000 per transaksie loop wanneer dit sluit.
opdragte
Nog 'n manier om geld te maak in eiendomsbelegging sonder om enige van jou eie geld te gebruik, is om werkopdragte te gebruik. Dit is nie 'n ingewikkelde proses nie, maar dit vereis dat jy jou koper moet opstel voordat jy 'n koopkontrak sluit. Jy gaan eintlik jou ooreenkoms met die verkoper maak en 'n koopkontrak opstel. Die kontrak sal aandui dat die koper "u naam en / of toekennings is."
Hierdeur kan u die kontrak aan iemand anders, u koper, toewys sonder enige verdere toestemming van die verkoper. Hulle moet 'n kontantkoper wees, maar dit is gewoonlik die geval wanneer jy sulke transaksies doen. Die verkoper sal net ingelig word dat u koper nou die koper is en dat die transaksie volgens die koopkontrakvoorwaardes normaal sal voortgaan.
Nog 'n oorweging by die toeken van transaksies is die ernstige gelddeposito wat jy aan die verkoper gee. Hierdie geld word gedeponeer by die titelmaatskappy wat die sluiting hanteer, en u sal dit nie terugbetaal nie. Dit sal na u koper oorplaas. So, jy wil hierdie bedrag so laag as moontlik hou, aangesien daar steeds 'n risiko bestaan dat die transaksie nie sal sluit nie.
As jy gereeld met beleggerkopers werk, kan jy dalk jou fooi eintlik kry wanneer jy die opdrag van die kontrak aan hulle oorhandig, en hoef nie te wag totdat dit gesluit word nie. U kan egter betaal word wanneer die transaksie sluit. Natuurlik, as jy goed met sekere kopers inpas, en die ooreenkoms aan hulle kan beskryf en 'n verbale verbintenis kan kry, kan jy ook die erge geld aan die voorkant kry voordat jy die huis sluit.
Huuropsies
Die basiese komponente van 'n huuropsie-strategie is 'n huurkontrak met maandelikse huurbetalings en 'n opsie om die eiendom aan die einde van die huurtermyn te koop. Kom ons loop deur 'n voorbeeld om te illustreer hoe dit werk. Jy is 'n belegger wat 'n huis as 'n huurwoning wil besit, maar jy sit nie genoeg kontant vir 'n afbetaling nie. U kan selfs 'n kredietgradering hê wat lenings te duur maak.
Deur bemarking met bandiettekens, koerant- en Craigslist-advertensies of net 'n mond-tot-mond-verwysing, vind u 'n gemotiveerde huiseienaar wat nie hul huis kon verkoop nie. Kom ons kyk na 'n hipotetiese voorbeeld. Kom ons sê dat die huiseienaars die huis gehad het, maar kon nie verkoop nie.
Die huis is $ 100,000 in die huidige mark werd, hul verbandbalans is $ 70,000, en hul betalings is $ 525 per maand met belasting en versekering. Een eggenoot is van hul werk af gelos, en die ander het 'n beter werk gespeel sodat hulle gou moet beweeg. Hier is wat ons belegger doen:
- Bied om hul huis vir 3 jaar te huur met huurbetalings gelykstaande aan hul huisbetalings.
- Betaal hulle $ 1.500 as 'n nie-terugbetaalbare huuropsie betaling om die huis te kry teen die einde van die huurkontrak vir $ 80,000, maar nie die verpligting nie.
- Met 'n mondelinge ooreenkoms gebruik die belegger bemarkings- of ander metodes om 'n huurder op te spoor vir die huis wat bereid is om $ 750 per maand te betaal om dit te verhuur. Hulle teken 'n minimum van een jaar huurkontrak.
- Gedurende die 3 jaar huurkontrak sal die belasting en versekering bly soos / is, met die beslaglegging in die betaling wat van daardie items afhang.
- Uitbetaling: $ 525 x 3 vir eerste en vorige maand huurbetalings en 'n sekuriteit deposito = $ 1,575 + $ 1,500 vir die huur opsie betaling = $ 3,075.
- Kontant in: $ 750 x 3 vir eerste, laaste en sekuriteit deposito = $ 2,250.
Dit is die slegste geval kontant situasie, met die belegger uit die sak $ 825. Hulle kon egter beter met die verkoper onderhandel het en die sekuriteitsdeposito uitgestel het, of dit heeltemal afgehandel en die bedrag wat hulle uit die sak sou wees, tot sowat $ 300 sou laat val.
Dit is nie sleg om hierdie huis te beheer nie en sluit aan die einde van 'n winsgewende aankoop. Dit is reeds meer werd as die prys wat betaal moet word, en sal waarskynlik gedurende die 3-jaar huurkontrak waardeer. Die positiewe kontantvloei van $ 250 per maand beloop $ 9,000 oor die 3 jaar tydperk. Dus, selfs as die belegger nie hul opsie uitoefen om die huis te koop nie, het hulle 'n goeie wins gemaak met inagneming van die klein hoeveelheid kontant wat hulle belê het.
Sandwich Leases
Die toebroodjie is net soos die naam aandui: twee huurkontrakte met die belegger in die middel. In hierdie situasie wil die belegger die opsie hê om die eiendom teen die einde van die huurtermyn teen 'n afslag te koop, en hulle wil 'n huurder vind wat die huis wil koop, maar kan nie as gevolg van kredietprobleme of 'n gebrek van kontant vir 'n afbetaling. Die meeste mense in hierdie situasie wat wil besit, is bly om die regte huis te kry wat hulle met 'n huuropsie kan koop, met die tyd om hul krediet te verbeter en die afbetaling saam te kry.
Ons gaan die vorige voorbeeld gebruik, maar in plaas van 'n gereelde huurder vind die belegger iemand wat 'n huis wil huur-koop of huur. Al die getalle is dieselfde, behalwe dat die huurder van die huurder die huis wil besit aan die einde van 'n 3-jaar-ooreenstemmende huurtermyn.
Die huurder koper betaal nou nie eers die eerste, laaste en sekuriteitsdeposito vooraf nie, maar ook 'n huuropsie nie-terugbetaalbare betaling vir die reg om die huis te koop aan die einde van die huurkontrak. Ook, die huurder koper is dit eens dat as hulle die huis koop, die prys sal wees $ 110,000. Nou lyk die kontantvloei vir die belegger soos volg:
- Dieselfde $ 3,075 gaan uit na die verkoper vir die eerste huuropsie.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 huurkoop opsie betaling van huurder koper kom in = $ 3,750.
- 'N Belegger kan ook vir 'n hoër huuropsie betaling gevra het, maar was gelukkig met 'n positiewe kontantvloei van $ 675 wanneer beide transaksies onderteken is.
- Verkoper maak $ 675 voor, $ 250 per maand vir 34 oorblywende maande (eerste / laaste betaal) en $ 30,000 bruto wins deur die huis vir $ 110,000 te verkoop, maar slegs $ 80,000 te betaal.
- Beleggers se bruto wins is $ 39,175 met nul dollar van hul geld belê.
Nog 'n voordeel van hierdie strategie is dat die huurder koper hoop om die huis te besit en beter daaraan sal sorg. Trouens, sommige beleggers onderhandel oor huurkontrakte wat vereis dat die huurder die eerste $ 100 of meer betaal vir enige herstelwerk. Aangesien die versekering en belasting betaal word in die oorspronklike verbandbetaling, is uitgawes minimaal.
As die belegger al die basisse wil dek, kan hulle die verbandbetalings direk betaal, en laat die verkoper nie in 'n posisie kom waar hulle in elk geval wanbetaling mag wees nie. Huuropsies en toebroodverhurings is strategieë wat dikwels deur eiendomsbeleggers gebruik word om eiendomme by hul portefeulje by te voeg en maandelikse kontantvloei te bou.
Back-to-Back sluitings
Die behuising en verbandverband wat in 2007 begin ontvou het, het heelwat verandering in die uitleen- en eiendomstransaksie-besighede gemaak. Titelmaatskappye wat dubbeldluitings gedoen het en een transaksie met die opbrengs van 'n ander finansier, is nogal nêrens te vinde nie. Daar is egter 'n manier om groothandel en flip eiendomme met back-to-back closings sonder om jou eie geld te gebruik.
Natuurlik, die eerste vereiste is dat jy 'n winsgewende groothandel-flip-ooreenkoms het. Jy moet die eerste eiendom teen die regte prys gekoop het, en 'n vaste belegger om dit van jou te koop teen 'n goeie wins. Die wins moet voldoende wees om 'n fooi te dek wat benodig sal word sodat u ander mense se geld kan gebruik om die eerste transaksie te sluit sodat u die tweede verkoop aan u belegger kan sluit.
Transaksionele befondsing is die proses om 'n baie korttermynlening te kry om een transaksie te finansier met 'n opvolg-sluiting om die eiendom op dieselfde dag of binne 24 uur te verkoop. 'N Transaksionele lener sal die fondse by die titelmaatskappy plaas wat nodig is om die eerste transaksie te sluit.
Sodra die ooreenkoms sluit, gaan jy voort met die tweede transaksie, gewoonlik geskeduleer reg agter dit. Die sluitingsstaat vir die transaksie sal 'n betaling aan die transaksionele lener weerspieël vir die bedrag wat hulle op die eerste transaksie gelewer het plus hul fooi. Dit is gewoonlik 'n minimum van $ 2.500, en kan ook gebaseer word op 'n persentasie van die geleende bedrag. Jy kry die balans en jou winste.