Kansellasie van 'n huurkontrak
Baie eiendomshuurkontrakte laat die geboueienaar toe om die huurkontrak te kanselleer as die gebou gedeeltelik of totaal onbewoon word weens 'n fisiese verlies.
Die verhuurder mag die reg hê om die huurkontrak te beëindig selfs al is die gedeelte van die gebou wat die huurder bewoon het nie beskadig nie. As die gebou heeltemal vernietig is, kan die verhuurder die opsie hê, maar nie die verpligting om die struktuur te herbou nie. Die verhuurder mag nie verplig wees om 'n ernstig beskadigde gebou te herstel of te vervang nie, tensy en totdat dit 'n versekeringsbetaling ontvang het.
Soos die volgende voorbeeld aantoon, kan kansellasie van 'n huurkontrak 'n klein onderneming affekteer wat minder betaal as die huurgeld wat huurgeld moet betaal. Dit toon ook die belangrikheid van die dekking van huurgeldbelange.
voorbeeld
Floyd besit Fantastic Flooring, 'n onderneming wat tapyt en ander vloerbedekkings uit 'n pakhuis verkoop. Die maatskappy huur die helfte van 'n 20,000 vierkante voet pakhuis van Peerless Properties. Dit betaal tans $ .50 'n vierkante voet vir 10,000 vierkante voet of $ 5,000 per maand. Die huurwaarde van die pakhuis is $ .75 per vierkante voet of $ 7,500 per maand.
Huurwaarde beteken huur wat die verhuurder kan versamel teen markpryse.
Floyd het sy huurkontrak twee jaar gelede onderhandel, toe huurpryse in sy gebied depressief was. Huurgeld het sedertdien herstel, maar Floyd se huurkontrak sal nie vir drie jaar verval nie. As Floyd sy huurkontrak sou verloor, sou sy firma 'n ander eiendom teen markpryse moes huur.
Onder 'n nuwe huurkontrak sal die firma waarskynlik 'n bykomende $ 2,500 meer per maand, of $ 30,000 per jaar, vir huur betaal. As die firma vandag sy huurkontrak verloor het, sal dit oor die volgende drie jaar 'n bykomende koste van $ 90,000 aangaan.
Floyd het sedert die huurkontrak begin met 'n aantal verbeteringe en verbeteringe aan die pakhuis aangebring . Dit sluit in nuwe beligting, persoonlike rakke en opgradering na die laai-hawe. Die verbeteringe is nou deel van die gebou. Floyd besit dit nie, maar hy sal 'n gebruiksbelang in hulle hê vir die res van sy huurkontrak.
Laat een nag, foutiewe bedrading ontplof 'n vuur wat die gebou ernstig beskadig. Anders as 'n paar klein rook-tot-vloer materiale, word die gedeelte van die pakhuis wat deur Fantastic Flooring beset word, nie deur die vuur beïnvloed nie. Nietemin, Peerless Properties kanselleer Floyd se huurkontrak. Fantastic Flooring is verseker vir die skade aan sy vloer materiaal onder sy kommersiële eiendom beleid . Fantastic Flooring het egter geen dekking vir die ekonomiese verlies wat dit sal ly as gevolg van die verlies van sy huurkontrak. Die maatskappy het ook geen dekking vir die verlies aan gebruik van die verbeteringe wat dit aan die gebou gemaak het nie. Hierdie items is nie beskadig nie, dus die verlies aan gebruik word nie onder die firma se eiendomsversekering gedek nie .
Floyd kon sy besigheid beskerm teen die finansiële verliese wat voortspruit uit die kansellasie van 'n huurkontrak deur die aankoop van huurgeldbelang dekking. Hierdie dekking kan via 'n aparte vorm by 'n kommersiële eiendomsbeleid gevoeg word.
Leasehold Interest Insurance
Huurleningversekering dek die finansiële verlies wat u onderhou as gevolg van die kansellasie van u huurkontrak. Vir 'n verlies wat gedek moet word, moet dit voortspruit uit direkte fisiese verlies van (of skade aan) eiendom op die perseel wat in die verklarings beskryf word. Daarbenewens moet die skade voortspruit uit 'n versekerde gevaar onder u polis .
Huurdeposito-dekking kan enige van die volgende insluit, indien 'n versekeringsperk in die dekkingskedule aangetoon word:
- Huurdershuurgeld Dit is die verskil tussen die maandelikse huurgeld wat u betaal en die huurwaarde van die eiendom (die huurgeld). In die vorige voorbeeld is Fantastic Flooring se huurdersbelang $ 2.500 ($ 7.500 minus $ 5.000).
- Bonusbetalings Dit is die ongeamortiseerde gedeelte van 'n kontantbonus wat u betaal het om 'n huurkontrak te bekom en sal nie aan u terugbesorg word nie. Byvoorbeeld, jy het jou verhuurder 'n bonus van $ 5,000 betaal om 'n 3-jaar huurkontrak eerder as 'n 5-jaar huurkontrak te verseker.
- Verbeteringe en verbeteringe U besigheid kan verbeterings aan u huur eiendom aangebring het wat u nie wettiglik kan verwyder nie. Gedekte Huurrente sluit die ongeamortiseerde gedeelte van betalings in wat u vir verbeterings gemaak het. Dit sluit nie die waarde van verbeterings in wat onder ander versekering gedek word nie.
- Voorafbetaalde huur Hierdie is die onveramelde gedeelte van die huur wat u vooruit betaal het, wat nie aan u terugbetaal sal word nie. Byvoorbeeld, jy het vooraf drie maande huur betaal as jy jou eiendom gehuur het.
Netto Huurbelang
Onder die dekking van huurgeldbelange word die versekeringsperk uitgedruk in terme van netto huurgeld . As u huurkontrak gekanselleer word, sal die meeste u versekeraar vir 'n verlies betaal, u netto huurbelang op die tydstip wat die verlies plaasvind. Netto huurgeld sluit twee komponente in.
Huurdersbelangrente (TLI) Dit verteenwoordig die voordeel wat u oor die oorblywende maande van 'n gunstige huurkontrak sal ontvang. Jou TLI is die huidige waarde van jou bruto huurkontrakbelang . Dit word bereken deur u bruto huurbelang te vermenigvuldig met die toepaslike rentekoersfaktor. U bruto huurgeld is die verskil tussen die huurwaarde van u perseel en die huur wat u maandeliks betaal. Stel byvoorbeeld dat die markkoers vir huurgeld $ 5,000 per maand is en u maatskappy betaal tans $ 3.500. U bruto huurgeldbelang is $ 1.500 ($ 5.000 minus $ 3.500).
Die huurtermynbelangfaktor is afgelei van 'n tabel wat aan u polis geheg is . Die faktore wissel afhangende van die heersende rentekoers en die maande wat in die huurkontrak bly. Veronderstel byvoorbeeld dat u 36 maande oorbly in u huurkontrak. As die heersende rentekoers 5 persent is, is die rentekoersfaktor 33.4213. U netto huurgeld is $ 1,500 X 33,4213 of 50,132.
Maandelikse Rente Rente (MLI) Die maandelikse huurtermyn rente weerspieël u maandelikse koste vir bonusbetalings, verbeterings en verbeterings, en vooruitbetaalde huur. Hierdie items sal nie van toepassing wees indien u nie vooraf 'n bonus betaal het nie, verbeterings of huur betaal het. As u hierdie koste wil verseker, moet die maandelikse huurgeldbelang vir elkeen afsonderlik bereken word. Vir elke item word jou oorspronklike koste gedeel deur die aantal maande wat in u huurkontrak oorbly wanneer u die uitgawes gemaak het. Veronderstel byvoorbeeld dat ses maande in u 36 maande huurkontrak, u het $ 25,000 bestee vir verbeterings. Jou MLI is $ 25,000 / 30 of 833.
Netto huurbelang
Die limiet op u polis vir huurdekking is die som van u huurders se huurgeld en u maandelikse huurgeld by die aanvangsdatum van u polis. Byvoorbeeld, as jou TLI $ 1500 is en jou MLI $ 833 is, is jou netto huurgeld by aanvang $ 2 333. Dit is die meeste wat u versekeraar onder dekking van huurgeld sal betaal indien u huurkontrak op die intreedatum van u polis gekanselleer word.
U netto huurgeld verminder elke maand gedurende die termyn van u polis. As u huurkontrak gekanselleer word, sal die meeste u versekeraar onder huurkontrakbelange betaal, u netto huurbelang is ten tye van die verlies . Jou versekeraar sal jou netto huurbelang bereken deur die volgende by te voeg:
- U bruto huurgeld vermeerder met die huurtermyn rentefaktor vir die oorblywende maande van u huurkontrak ten tye van die verlies
- U maandelikse huurtermynbelang vermeerder met die oorblywende maande van u huurkontrak ten tye van die verlies