'N Oorsig van wat om aandag te gee aan die IRS se nuwe herstelreg
As 'n spesifieke herstel toerusting beter maak, die eiendom herstel in sy normale toestand, of eiendom aan 'n nuwe of ander gebruik toevoeg, word die uitgawes gekapitaliseer en oor 'n paar jaar gedepresieer.
Herstel- en onderhoudskoste wat nie onder die kategorieë van verbeterings, restaurasies of aanpassings val nie, kan ten volle in die jaar wat die uitgawe betaal is, afgetrek word.
Die basiese
"As jy goedere herstel, kan jy dit aftrek," sê Steve Nelson, 'n gesertifiseerde publieke rekenmeester wat grootliks geskryf het oor die aftrekking van herstelwerk op die Evergreen Small Business blog en het 'n opgedateerde e-boek geskryf. Nuwe Materiële Eiendomsregulasies .
"As wat jy doen, is 'n verbetering, herstel of aanpassing," sê Nelson, "die nuwe reëls sê dat ons jou gaan kapitaliseer en dit depresieer, tensy dit so 'n bedrag is dat dit klein aartappels is."
Roetine Herstelwerk en Onderhoud wat dadelik afgetrek kan word
"Oor die algemeen kan jy bedrae betaal vir herstelwerk en instandhouding aan tasbare eiendom aftrek indien die bedrae wat betaal word nie andersins vereis word om gekapitaliseer te word nie." (IRS.gov, publikasie 535, Besigheidsuitgawes, hoofstuk 7, afdeling oor herstel- en onderhoudskoste.)
Deur te definieer wat ons kan aftrek in terme van wat ons nie nodig het om te kapitaliseer nie, dwing ons om die vraag te vra: moet hierdie uitgawes gekapitaliseer word? Indien nie, dan kan ons dit aftrek.
In 'n ander afdeling van publikasie 535 verduidelik die IRS die onderskeid tussen onderhoud en herstelwerk:
"Herstelwerk. Die koste van die herstel of verbetering van eiendom wat in u besigheid of besigheid gebruik word, is óf 'n aftrekbare of kapitale uitgawe. Roetine-instandhouding wat u eiendom in 'n normale doeltreffende bedryfstoestand hou, maar dit beteken nie dat die waarde wesenlik verhoog of die bruikbare aansienlik verleng word nie. lewe van die eiendom, is aftrekbaar in die jaar waarin dit aangegaan word. Andersins moet die koste gekapitaliseer en gedepresieer word. " (IRS.gov, publikasie 535, Besigheidsuitgawes, hoofstuk 11, afdeling oor herstelwerk.)
Let daarop dat die IRS hier definieer wat hulle met roetine-onderhoud meebring. Roetine onderhoud, die IRS sê, "hou jou eiendom in 'n normale doeltreffende bedryfstoestand." 'N Voorbeeld sou die olie op 'n motor verander. Verandering van die olie hou die motor normaal en doeltreffend in werking, maar dit vererger die gebruiksduur van die motor nie aansienlik nie. Die vervanging van die transmissie of enjin sal egter die bruikbare lewensduur van die motor aansienlik verleng, en so sal dit meer wees as 'n herstel wat gekapitaliseer moet word.
Kapitalisering van herstelwerk en instandhouding: die "BRA" toets
Herstel- en instandhoudingskoste wat 'n eiendom beter maak of dit in 'n werkende toestand herstel, of die eiendom aan 'n nuwe gebruik aanpas, moet oor 'n aantal jare gekapitaliseer en gedepresieer word. Dit kan maklik onthou word as 'n mens die BRA-toets gebruik, 'n mnemoniese geskenk deur Tony Nitti.
B etterments is herstelwerk wat iets beter maak as wat dit voorheen was. Spesifiek, herstelwerk val onder die kategorie verbeteringe indien hulle:
- Los 'n defek op wat bestaan het voordat jy die eiendom gekoop het
- Los 'n defek op wat gebeur het terwyl die eiendom gemaak is
- Vergroot of uitbrei die eiendom sodat dit meer kapasiteit het, of
- Daar word verwag dat die eiendom se gehalte, sterkte, doeltreffendheid of produktiwiteit sal verhoog
Vir meer besonderhede, sien die Wat is 'n verbetering? gedeelte van die Finale Eiendoms Finale Regulasies Q & A.
Herstelwerk, soos 'n mens sou verwag, is herstelwerk wat iets herstel tot sy normale toestand. Om 'n dak vas te maak of die dak geheel te vervang, is twee voorbeelde van restaurasies. Spesifiek, herstelwerk val onder die kategorie herstelwerk as hulle herstelwerk is dat:
- Herstel verswakte eiendom tot sy "gewoonlik doeltreffende bedryfstoestand"; of
- Vervang 'n hoofkomponent of wesenlike strukturele deel van 'n stuk eiendom; of
- Herbou die eiendom na 'n nuwe toestand; of
- Resultaat in 'n aftrekbare verlies-, verkoop- of ruil- of ongevalleverlies behandeling vir die eiendom of komponent van die eiendom.
Vir meer besonderhede, sien die Wat is bedrae om 'n eenheid van eiendom te herstel? gedeelte van die Finale Eiendoms Finale Regulasies Q & A.
'N Daptasies is herstelwerk wat verander hoe die eiendom of toerusting gebruik word.
Veronderstel byvoorbeeld dat 'n geboue eienaar 'n fabriek in 'n vertoonlokaal omskep. Hoe die gebou gebruik word, verander van vervaardiging na kleinhandelverkope. Aangesien die belastingpligtige verander het hoe hy of sy die eiendom gebruik, word enige herstelwerk wat verband hou met die aanpassing van die eiendom, gekapitaliseer.
Spesifiek, die IRS sê 'n aanpassingsuitgawe is: 'n Bedrag word betaal om 'n eenheid van eiendom aan te pas by 'n nuwe of ander gebruik indien die aanpassing nie in ooreenstemming is met jou gewone gebruik van die eenheid van eiendom op die oomblik dat jy dit oorspronklik in diens gestel het nie. "(van die Wat pas die eenheid van eiendom aan op 'n nuwe of ander gebruik? gedeelte van die Finale Eiendomsfinansieregulasies Q & A).
Kortpaaie: Drie Veilige Harbour Reëls
Die algemene reël is dat uitgawes vir herstelwerk en instandhouding gekapitaliseer en gedepresieer moet word. Daar is uitsonderings op hierdie algemene reël. Trouens, daar is drie uitsonderings, wat die IRS noem veilige hawens. Maar selfs by 'n veilige hawe kan mens nie net die koste afskryf nie. Die IRS verwag dat belastingbetalers 'n formele keuse sal maak ('n "verkiesing" genoem) deur 'n verkiesingsverklaring aan hul belastingopgawes te koppel.
$ 2.500 Safe Harbour Verkiesing vir Klein Belastingbetalers.
'N Persoon of besigheid kan onmiddellik herstel- en onderhoudskoste aftrek indien die koste $ 2.500 (of minder) per item of per faktuur is . 'N Besigheid met 'n toepaslike finansiële staat het egter 'n veilige hawe bedrag van $ 5.000. Hierdie limiet van $ 2,500 tree in werking vir die belastingjaar 2016.
Vir belastingjare 2014 en 2015 was die limiet $ 500. Sien Kennisgewing 2015-82, Toename in Die Minimis Veilige Harbour Limiet vir Belastingbetalers Sonder 'n Toepaslike Finansiële Staat (pdf), op die IRS webwerf vir besonderhede aangaande hierdie verandering. Vir meer besonderhede oor hierdie bepaling, sien die de minimis veilige haweverkiesingsafdeling van die Q & A op die IRS-webwerf.
Veilige Hawe vir Klein Belastingbetalers
Herstelwerk kan onmiddellik afgetrek word indien die totale bedrag betaal vir herstelwerk en instandhouding op die eiendom minder as of gelyk is aan $ 10,000 of 2 persent van die onaangepaste grondslag van die eiendom, welke bedrag ookal laer is . En die veilige hawe is slegs beskikbaar vir besighede met 'n inkomste van minder as $ 10 miljoen en die eiendom wat herstel word, het 'n onaangepaste grondslag onder $ 1 miljoen. Vir meer besonderhede oor hierdie bepaling, sien die veilige haweverkiesing vir die klein belastingbetalersafdeling van die V & A op die IRS-webwerf.
Veilige hawe vir roetine onderhoud
As die herstelwerk bestaan uit roetine onderhoud, dan kan die herstelkoste onmiddellik afgetrek word. Dit is die tipe herstelwerk wat gereeld plaasvind.
Die IRS het dit uitgebeeld in detail. Vir roetineonderhoud om onmiddellik aftrekbaar te wees, wil die IRS die koste hê om aan al vier die volgende kriteria te voldoen:
- Herstelwerk is gereeld herhalende aktiwiteite van die tipe wat jy sou verwag om te verrig;
- Die herstelwerk is die gevolg van die slytasie wat gebruik word in 'n handel of besigheid;
- Die herstelwerk is nodig om die eiendom doeltreffend in sy normale toestand te bedryf;
- En dit word ten volle verwag dat die herstelwerk ook uitgevoer moet word:
- Meer as een keer gedurende 'n tydperk van 10 jaar (vir geboue en strukture met betrekking tot geboue), of
- Meer as een keer gedurende die eiendom se klaslewe (vir ander eiendom as geboue).
(Klaslewe verwys na die aantal jare waaroor die IRS verwag dat ons eiendom moet depresieer. Dit word uiteengesit in Publikasie 946, Hoe om eiendom te Depresieer , veral die eiendomsklasafdeling van Hoofstuk 4 en Aanhangsel B.) - Van die Safe Harbor vir Roetine Onderhoud afdeling van die Q & A op die IRS webwerf. 'N Woord van versigtigheid: die roetine-instandhouding-veilige hawe is nie van toepassing op uitgawes wat onder die kategorie verbeterings val nie.
Gedeeltelike verhandelings
Gestel 'n verhuurder vervang 'n dak op 'n huur eiendom. Kom ons dink oor hierdie situasie. Wanneer die eiendom as huur aangebied is, is die koste van die eiendom verdeel in twee: grond en gebou. Die grond is 'n nie-depresiasie bate. Die koste van die gebou is gekapitaliseer en afgeskryf oor 'n tydperk van jare (27.5 jaar vir residensiële eiendomme of 39 jaar vir kommersiële eiendomme). So word die koste van die ou dak ingesluit by die koste van die gebou en word dit mettertyd gedepresieer.
Nou het die verhuurder die dak vervang. Hierdie tipe herstel moet gekapitaliseer en gedepresieer word (meer as 27.5 jaar of 39 jaar, soos van toepassing). So nou het die verhuurder twee bates afgeskryf: die oorspronklike gebou en die nuwe dak. Maar die ou dak is by die gebou ingesluit. So op 'n manier, die verhuurder depreciating 'n bate (die ou dak) wat nie meer bestaan nie. In hierdie scenario laat die IRS die verhuurder toe om 'n gedeeltelike beskikking te maak. In wese kan die verhuurder die koste van die ou dak afskryf (dus die deel van die koste van die waardeverminderingskedule van die gebou verwyder).
Wat is die voordeel? Dit kry 'n onmiddellike aftrekking vir die ou dak wat die nadeel van die nuwe dak oor 'n paar jaar afskort. En dit verwyder die ou dak (sy historiese koste en sy opgehoopte waardevermindering) van die belastingpligtige se balansstaat. 'N Bykomende bonus: "Daar is geen waardevermindering herwin omdat daar geen verkoop of ruil was nie," sê Phil Zaman, 'n direkteur in die CBIZ Nasionale Belastingkantoor. So gedeeltelike beskikkings lei tot minder opgehoopte waardevermindering om te herwin as die eiendom ooit in die toekoms verkoop word.
Wat jy moet kyk
Om behoorlik te bepaal wat afgetrek kan word en wat gekapitaliseer moet word, hersien ons wat die koste is, hoeveel dit kos, en hoe die koste verband hou met die herstel of instandhouding van eiendom. "Ons moet versigtig wees om nie net dinge af te skryf nie," sê Nelson. "Hierdie tasbare eiendomsregulasies het gesê, ons moet hierdie uitgawes regtig kyk." So, hoe kyk ons regtig na hierdie uitgawes?
Vir elke herstel- of onderhoudskoste:
- Hersien die faktuur vir die koste
- Waarvoor kos die koste? Pas die BRA-toets toe: is die onkoste 'n verbetering, 'n herstel of 'n aanpassing?
- Hoeveel kos die koste?
- Is elke item op die faktuur gelyk aan of minder as $ 2.500? Is die totale faktuur gelyk aan of minder as $ 2,500? Indien wel, oorweeg dit om die de minimis- veilige hawe te gebruik.
- Is die bedrag gelyk aan of minder as $ 10,000? Gelyk aan of minder as 2 persent van die onaangepaste grondslag van die eiendom wat herstel word? Indien wel, oorweeg dit om die veilige hawe-verkiesing vir klein belastingbetalers te gebruik.
- Wat is die aard van die herstel? Is die herstel 'n verwagte en noodsaaklike deel van die behoud van die eiendom in gewoonlik doeltreffende bedryfstoestand? Indien wel, oorweeg dit om die veilige hawe vir roetine onderhoud te gebruik.
- Oorweeg of jy 'n "gedeeltelike ingesteldheid" kan afskryf.
- Kapitaal enige uitgawes soos benodig en stel 'n waardeverminderingskedule op vir die afskrywing van die herstelkoste.
Hulpbronne vir grawe dieper in Herstelwerk en Onderhoud Aftrekkings:
- 'N In-diepte kyk: IRS finaliseer regs op die verkoop van tasbare afskryfbare eiendom (Parker Belastinguitgewery, 8 September 2014).
- Kennisgewing 2015-82 (IRS.gov, pdf), wat die de minimis veilige hawe van $ 500 tot $ 2500 verander het; opgesom in IR-2015-133: Vir klein ondernemings: IRS verhoog tussentydse eiendomsuitgawes drempel tot $ 2,500; Vereenvoudig Filing en Rekordhouding (IRS.gov, November 24, 2015).
- Materiële Eiendomsregulasies - Algemene Vrae (IRS.gov, 13 Maart 2015).
- Tesourie-besluit 9636: Voorligting oor aftrekking en kapitalisasie van uitgawes wat verband hou met tasbare eiendom (IRS.gov, effektiewe datum 19 September 2013).
- Inkomste Proses 2015-20 (IRS.gov, pdf); opgesom in IR-2015-29: IRS maak dit makliker vir klein ondernemings om herstelregulasies toe te pas tot 2014 en toekomstige jare (IRS.gov, 13 Februarie 2015).
- Tasbare Eiendomsregulasies - Herstel Regs Voorligting en Hulpbronne (AICPA.org)
- Implementering van die New Tangible Property Regulations ( Journal of Accountancy , 31 Januarie 2014).
- Roetine-instandhouding Veilige hawe onder nuwe IRS Repair Regulations (Nolo.com)
- Klein Belastingbetaler Veilige Hawe vir Herstelwerk en Onderhoud (Nolo.com)
- Huurders se vereistes onder die IRS Repair Regulations (Nolo.com)