Maar die realiteit is dat jou winste om jou primêre woning te verkoop, waarskynlik redelik klein sal wees - as dit glad nie materialiseer nie.
Real Estate Waardering en Inflasie
Die eerste ding om te oorweeg, is tuiswaardering in die konteks van inflasie.
Jy sal dalk verbaas wees om te besef dat die waardering van jou huis deur inflasie geneutraliseer kan word. Dit is veral waar as jy nie in 'n warm eiendomsmark woon nie. Ons hoor dramatiese verhale van waardering in sekere dele van die land, maar die meeste mense koop huise in gebiede waar jaarlikse waardering waarskynlik nie baie sal uitbreek nie.
In September 2007, volgens die Federale Reserwebank van St Louis, was die mediane verkoopprys vir nuwe huise verkoop in die Verenigde State $ 240,300. In September 2017 was die getal tot $ 319.700. As jy egter 'n paar getalle gebruik deur die Amerikaanse Inflasie Sakrekenaar te gebruik, verdwyn sommige van daardie waardering. Eerder as om $ 79.400 in waardering te sien, is die werklike waarde van daardie waardering nader aan $ 33,648.
Dit lyk nog steeds nie sleg nie. Na alles, het jou huis se waarde met meer as $ 30,000 toegeneem. Maar laat ons nie vergeet van koste nie.
Besit van 'n huis kom met bykomende koste
Vervolgens moet u die koste van huiseienaarskap van u winste aftrek.
Kom ons sê jy kry 'n verband vir $ 250,000 teen 'n rentekoers van 3,92%. In die loop van 30 jaar, volgens Google se verbandrekenaar, betaal jy $ 175,533 in rente. Selfs as jou huis waardeer deur 'n inflasie-aangepaste $ 30,000 elke 10 jaar (altesaam $ 90,000), is dit nog nie genoeg om die rente wat jy op die lening betaal, te vergoed nie.
En die rente wat jy betaal, is nie die enigste koste wat jy in die gesig staar nie. Onthou dat jy eiendomsbelasting in die meeste lande betaal. Student Loan Hero se verbandrekenaar sluit in 'n eiendomsbelastingberekening. As u eiendomsbelasting op 1,5 persent per jaar beloop, kan u in die loop van 30 jaar 'n totale belastingbetaling van $ 117,000 sien. En dit aanvaar geen eiendomsbelastingverhogings nie. Soos jou huis waardeer, waardeer dit ook jou eiendomsbelasting.
Dit is waar dat u sommige van u koste op u belastingopgawe kan aftrek, maar 'n aftrekking het nie dieselfde waarde as 'n krediet nie. Dit kan jou inkomste en jou belastingaanspreeklikheid verlaag, maar nie op 'n dollar-vir-dollar basis nie. Buitendien, volgens die Belastingstigting, beslaan slegs sowat 30 persent van huishoudings. Tensy jy onder diegene is wat itemiseer, sal jy geen belastingvoordeel met betrekking tot jou verband sien nie.
Ander koste wat verband hou met huiseienaarskap sluit in instandhouding en herstelwerk, sowel as huiseienaarsversekering. Jy kan ook verbandversekering betaal as jou afbetaling minder as 20 persent is. Teen die tyd dat jy die dekades van hierdie koste in jou verbandbelasting- en eiendomsbelasting byvoeg, is die kanse om selfs te breek, redelik klein. Selfs as jou huis waardeer mettertyd waardeer.
Wat as jy eindelik onverwags verkoop?
Ons hou daarvan om te dink dat die eiendomsmark altyd sal styg. Soos ons egter tussen 2007 en 2009 gesien het, kan Real Estate 'n borrel vorm soos enige ander bate. Die uitbarsting van die eiendomsbel het 'n situasie geskep waarin duisende mense uiteindelik baie geld verloor het. As jy 'n prysverlaging kan uitlê, verloor jy dalk nie soveel nie.
As jy egter gedwing word om tydens 'n eiendomsmark ongeluk te verkoop, is daar nie veel wat jy kan doen om die situasie te red nie. Jy kan uiteindelik geld op jou huis verloor, bo en behalwe wat jy reeds betaal het in rente, belasting en ander koste.
Wat oor huur?
Natuurlik, as 'n onvolmaakte belegging as koop kan wees, is dit moontlik om daarop te wys dat huur nie die oplossing kan wees nie. Na alles, wanneer jy verbandbetalings maak, bou jy ten minste ekwiteit in jou huis.
As jy huur, help jy jou verhuurder om ekwiteit te bou.
Dit beteken egter nie dat huur ten alle koste vermy moet word nie. Afhanklik van jou mark kan huur 'n goeie keuse wees, selfs al beteken dit dat jy nie ekwiteit bou nie.
Dit is veral waar as jy in 'n gebied met hoë huispryse woon, en jy kan huur vir minder as die maandelikse totale koste van verband-, onderhouds- en ander koste. Nie net spaar jy geld op 'n maandelikse basis nie, maar jy kan dan die verskil in die mark belê en moontlik 'n groter waardering besef as wat jy sou gekry het uit jou huisbelegging.
Tussen November 2007 en November 2017 het die S & P 500 'n jaarlikse opbrengs van 9.672 persent gehad, aangepas vir inflasie. Kom ons sê dit sou jou $ 1.100 per maand kos om 'n huis te besit gedurende daardie tydperk, maar jy het in 'n woonstel gewoon met 'n maandelikse huur van $ 700. As u die $ 400 verskil tussen huur en koop elke maand oor die 10 jaar belê het, sou die waarde van u belegging $ 83,587.81 wees.
Daar is ook die feit dat huur beteken dat jy nie 'n klomp geld verloor as jy gedwing word om jou huis te verkoop tydens 'n afswaai nie. Aan die ander kant, as jy daarin slaag om in jou huis te bly en markaandele en eiendomsbedrywighede uit te haal, kan jy genoeg aandele in jou huis bou dat dit tydens aftrede gebruik kan word. Selfs as jy net (of selfs al verloor as jy algeheel verloor) op die huis breek, kan dit 'n gedwonge besparingsvoertuig wees wat die potensiaal bied om jou 'n groot hoeveelheid kapitaal te gee wanneer jy verkoop.
Dit kan ook 'n plek wees om in jou aftreejare huurvry te woon (jy mag dalk steeds eiendomsbelasting betaal), of jy kan 'n omgekeerde verband gebruik om toegang tot die ekwiteit te verkry om 'n aftree-inkomstegaping te sluit. Jy sal nie die opsies sien wanneer jy huur nie.
Wanneer u 'n huis koop, is dit 'n belegging
Eerder as om jou primêre woning as 'n belegging te beskou, oorweeg ander redes om te koop. Miskien wil jy 'n plek hê om jou eie te noem, ekwiteit te bou en wortels in 'n gemeenskap neer te sit. Dit is alles goeie redes om te koop! Omgekeerd, as jy dink jy sal 'n meer mobiele lewenstyl hê, kan dit meer sin maak om te huur, selfs as jy nie ekwiteit bou nie. Solank jy ander voorsiening maak vir die beplanning vir jou toekoms, kan huurgeld 'n lewensvatbare opsie wees, afhangende van die plaaslike mark en jou langtermyn-lewenstyldoelwitte.
Ten slotte, as jy jou huis wil verander in 'n ware belegging, moet jy iets anders doen as om daarin te leef. Huur dit uit nadat jy dit verskuif of gebruik om geld te maak via Airbnb, kan maniere wees om eintlik 'n opbrengs op jou huiskoop te sien.
Maar as jy net daar woon, reken dit nie op groot beleggingsopbrengste nie.